封个贷引发房价上涨？

　　记者从北京市房地产交易信息网上看到，东部某项目于2005年8月开盘，当时的开盘价为每平方米6800元；而就在前不久，该项目一期正式封顶时其销售价格已经上涨至每平方米9600元。而根据相关统计数据显示，商品房在开工建设30％的时候，其售价是最低的；而封顶之后的价格往往比当初破土动工时上涨20％还多，这也就说明了为什么会有为数不少的购房者宁愿担起期房烂尾的风险也要抢在项目开盘的时候“拔得头筹”。

　　之前有媒体报道称，此次121号文件的执行会造成部分开发资金回笼过慢、资金链出现紧张的局面，对此部分业内人士也同时认为由于开发商不能及时回笼资金，在开工前3个月后资金链紧张的局面将逐渐显现，将使开发商的资金压力大大增加。对于绝大多数开发商而言，资金链是比较单一的，楼盘的预售款构成了现金流的绝大部分。一定要等主体封顶后才可对外销售，必然会使开发商出现至少3个月到半年的现金流紧张，资金回笼被迫推迟。现金流紧张，资金回笼推迟，自然也就导致开发商开发速度放缓，再加上没有后续资金支持的大量项目将缓建或停建，现房供应量减少，市面上的现房自然就成了香饽饽，价格走高也就成了很自然的事情。

　　但也有不同声音认为，121号文件的执行尚不足以对房价产生影响。阳光100置业集团常务副总经理范小冲就表示：“房价是由供需关系主导的，不完全取决于开发成本，因此房价是否会因此上涨一时间很难确定。”而究竟封个贷是否会引发房价上涨，目前还是个未知数。不过可以肯定的是，由于封个贷所增加的房屋建设成本开发商们很可能会转嫁给购房者。

　　一次付清 购房者遥不可及

　　“以目前北京市的房价来说，究竟有多少普通购房者能够不依靠银行贷款一次性付清所有购房款项的？恐怕是少之又少。”一位地产专家在谈到购房者买房靠贷款的现象时忿忿地说。动辄几十万上百万的房贷使得苦苦追寻房子的购房者们将求救之手伸向了商业银行。而此前中国建设银行副行长范一飞在地产金融年会上公开表示个人贷款业务已成为目前商业银行的利润最高点。对于同样追求利润的商业银行来说，个人房贷业务的高利润风险决定了它成为最为优良的资产业务。

　　相关人士指出，由于目前绝大多数的购房者尚不能一次性付清所有房款，而银行为了能够吸引住这些“优质客户”，即便政策如何收紧，各个银行仍旧会另辟蹊径，以更多创新的房贷产品、更具吸引力的优质服务，争夺房贷市场。

　　而在记者的采访中，一些购房者对这个新政策表示尚不太理解。一位购房者在接受采访时坦言，如果项目封顶前不能按揭，自己选房的余地将会大大缩小，而且因为新政策带来的购房成本的增加很可能使自己推迟现有的购房计划，最终无法在预定的时间内实现自己的置业目标。

　　预售制度——121号寿终正寝？

　　相比于封个贷所引发的种种猜想，房地产预售制度——这个留存已久的中国房地产市场的销售模式恐怕是现如今房价飞涨的重要原因所在。“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。”这是去年8月15日人民银行在发布《2004中国房地产金融报告》早已指出的房地产致命缺陷。该报告同时指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，建议取消商品房预售制度。

　　而此次121号文件一旦全面实行，便意味着商品房项目在封顶前银行不会予以办理按揭贷款，期房销售转型为准现房销售，这无异于为房地产预售制度的终结埋下伏笔。地产商无法拿到房屋先期销售回款用于项目建设再投入。期房对开发商的各种利好因素也将不复存在，这样，购房者眼中“万恶”的商品房预售制度将会面临寿终正寝的尴尬局面。

　　2006房地产金融调控发展轨迹

　　2006年4月27日，中国人民银行网站公布，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。5年以上贷款基准利率由6.12％上调到6.39％。其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。

　　2006年6月8日北京住房公积金管理中心发布通知，从2006年6月19日起，个人住房公积金贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　2006年7月22日，银监会发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，其中第六条是“引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。”该通知还要求各银行于2006年9月底前将贯彻落实情况上报银监会。

　　2006年9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》。在这份意见书中，北京市银监局做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定。

　　记者观察

　　按揭有错吗？

　　“按揭有错吗？”这是某位网友的博客标题，未经其允许用在此处是因为觉得这位网友问得实在到位。回答这个问题真的挺难，从国家来说，按揭有错，因为房地产市场危机四伏，国家要保护各家银行的利益。从购房者来说，按揭没错，不按揭普通老百姓拿什么实现自个儿的居家梦呢？而从开发商来说，按揭就更没错了，银行不按揭，老百姓就难买房，开发商资金链就受威胁，资金链一旦断了，开发商也就只能回家种红薯去了。

　　3年前就已经出台的文件在这个时候被拿出来，多少让人有点措手不及、摸不着头脑。尤其是之前被国家一连串宏观政策打得有点心虚的开发商，更是要拼命地揣测政府的用意，难道这又是新一轮宏观调控的开始？

　　不管怎样，“未封顶项目不能办理按揭”的政策已经是板上钉钉的事，今年开盘的众多没封顶的新项目是否会因此门庭冷落还有待观察。但可以肯定的是，新政策为市场中的现房项目又做了一身亮丽的“嫁衣”，而包括富力、首创置业这样的大开发商，大概也要考虑将刚刚从资本市场上募集到的、准备绝大部分用于土地储备的资金再重新分配一下，以应付这突如其来的市场新变化。